虽然新冠肺炎疫情对经济的影响可能会超过2008年金融危机，为什么价格却没受到影响呢？探讨原因后，可能是因为首都圈的公寓大厦市场正逢历史性大转换期所致。本篇将分享近年价格上涨暗藏的玄机。

地价与建筑费用上涨是导致公寓大厦价格上涨的主因？

虽然近年公寓大厦价格上涨是由数种要因所致，其中常被提起的多为地价上涨与建筑费用上涨。与地价上涨前的2012年相较，东京23区住宅地平均价格已上涨2成以上，但须留意「住宅地」包含有许多离车站较远，以独栋别墅为主的地区。

近年公寓大厦注重良好的地点，因车站周边都市更新而建设的大规模公寓大厦也持续增加，所以距离商业地较近的公寓大厦，土地费用的上涨率应会高于住宅地。

而从商业地地价资料可知，价格持续维持在「最高」，虽然因为此为各都市人气商业地的单处地价，不可直接跟住宅地「平均」价格进行比较，但仍可知道高便利性的商业地，地价上涨的程度远高于住宅地。所以综合来说，可得到公寓大厦土地费用上涨率高于住宅地平均上涨率之结论。

而从集合式住宅(RC结构)建筑费指数可知，新建公寓大厦开始上涨前一年的2012年时，建筑费指数飙涨了近2成。 2012年新建公寓大厦平均价格为4,540万日圆，2019年已上涨至5,980万日圆，约上涨32%(引用自不动产经济研究所「首都圏公寓大厦市场动向」)。

虽然此上涨率稍高于住宅地地价与建筑费的上涨率，但考量到距离商业地较近的好地点公寓大厦增加，可说此结果大致反映出地价与建筑费用的上涨率。

此外，推动公寓大厦好地点化的背景是因2008年金融危机的教训，当时因公寓大厦市场恶化，离都心与车站较远等地点相对不好的物件，贩售时遭遇许多困境。

之后，因许多土地开发商即使在大环境不佳时，仍转成推动条件好的物件，所以公寓大厦持续朝好地点、高附加价值化方向前进。好地点物件比例增加也是推动平均价格上涨的要因之一。

山下伸介 住宅文章撰者 1990年毕业于京都大学工学部，进入株式会社RECRUIT就职。 2005年开始担任住宅资讯杂志「SUUMO新建公寓大厦」、「住在都心bySUUMO」等的总编辑长达10年以上，后于2016年辞职独立。现在活跃于住宅相关主题的企划、执笔、讲座讲师等方面，并曾担任财团法人住宅金融普及协会「住宅贷款顾问」营运委员(2005年~2014年)。现为株式会社KOTO VALUE负责人。

(消息来源：Nomu.com)