只要持续卖得出去，价格就会持续上涨

用地费与建筑费相当于公寓大厦的「成本」，虽然大家多半会以为成本上涨多就会导致价格上涨，但决定东西的价格并不是如此单纯，即使卖方想涨价，但若此价格卖不出去的话，东西就会剩下来，如果不能预期「上涨后的价格也能卖出去」，卖方是无法轻易调涨价格的。

也就是说，自2013年开始的新建公寓大厦价格持续上涨的背景中，有支撑即使价格上涨也能持续卖出的事物。

至于买方的经济状况是如何呢？虽然上班族的平均年薪从2012年度的408万日圆上涨至2019年度的436万日圆，但这约6.9%的上涨率远不及公寓大厦价格上涨率(约32%)。 2019年度的平均年薪甚至比2000年代前半还低，但当时的公寓大厦价格却比现在便宜很多。

所以，从公寓大厦价格开始上涨的2013年之后，买方购买力应是追不上公寓大厦价格上涨的，但新建公寓大厦却持续卖得出去，这是为什么呢？

我想应有人知道答案，亦即「住宅贷款低利率」。从过去资料可知，虽然2012年时利率已非常低，但之后因长期景气低迷，使得日银自2016年开始采取负利率政策，造成住宅贷款利率更进一步下跌。

扣除因FLAT35制度不同(团体信用生命保险费改成含在利率内)造成的变化后，现在的固定利率比2012年低了1%以上。

至于机动利率方面，虽然各银行的基本利率没有变化，但以网路银行为中心，实际利率折扣的竞争非常激烈，现在已是最低可至0.4%左右的空前低利率。而大型银行虽然利率较高，若使用网路申请的话，也已下降至低于0.5%的水准。

可购入额提升数百万～1千万日圆以上的「低利率化」

住宅贷款的低利率化产生非常明显之效果，公寓大厦价格上涨前的2012年时，以固定利率贷款5,000万日圆的话，每个月须还款约17.3万日圆；但2019年时，相同的每月还款额可贷到5,900万日圆。

换句话说，因利率变低，使得购买预算可增加900万日圆之多。若是机动利率的话，甚至可贷到6,650万日圆，预算可多1,650万日圆。

2012年至2019年的首都圏新建公寓大厦平均上涨价格为1,440万日圆，而住宅贷款的低利率化吸收了大部分的上涨价格，所以买方在不增加自己负担下，可购入额增加了数百万到1千万日圆之多。所以变成即使公寓大厦价格上涨仍卖得出，因为卖得出去所以价格持续上涨的循环。

买卖的基本就是，即使成本增加，若觉得会卖不出去就不会轻易调涨价格，但目前却持续调涨。笔者认为住宅贷款利率下跌，即为近年公寓大厦价格上涨的关键因素。

目前为止，因住宅贷款利率下跌支撑住公寓大厦价格持续上涨，但因利率几乎已没有再下跌的余力，所以今后难以期待因利率下降抵销价格上涨的效果。那么，公寓大厦价格上涨终于要停下来了吗?

山下伸介住宅文章撰者 1990年毕业于京都大学工学部，进入株式会社RECRUIT就职。 2005年开始担任住宅资讯杂志「SUUMO新建公寓大厦」、「住在都心bySUUMO」等的总编辑长达10年以上，后于2016年辞职独立。现在活跃于住宅相关主题的企划、执笔、讲座讲师等方面，并曾担任财团法人住宅金融普及协会「住宅贷款顾问」营运委员(2005年~2014年)。现为株式会社KOTO VALUE负责人。

(消息来源：Nomu.com)