防止无秩序的城市化进程，都市计画区域的下面，又分为有计画的谋划城市化建设的【划线区域】和暂时没有发展计画的【未划线区域】。在【划线区域】中，又划分成两类，一类是已经行程都市化或者近10年内应有计划的推进城市化的【市街化区域】和暂时反对城市化、抑制城市化进程的【市街化调整区域】。所以，一般来说我们所居住的城市，盖起了高楼大厦或者居民住宅的区域，都属于【市街化区域】，这个区域在灾难频发、地形崎岖的日本，只占到全国国土的3.9% 。关于以上的区域划分，结合下图理解可能会更容易一些。

注：图中还包括了准都市计画区域和都市计画区域外的区域，因为与城市或者不动产投资关联不大，暂不涉及。

可以看到，图中【市街化区域】的部分，建筑物比较多，而且又分成了【商业类】、【工业类】、【住居类】三大种类，这些种类便是我们在日本房产的相关资料上经常看到的【用途地域】，即此区域适合使用的范围。根据用途地域的不同、决定了每一块土地的经营范围和其建蔽率、容积率。

这三大类用途地域、又根据各自所处的位置不同，细分为12小类（未算田园类）的用途地域。简单逐个介绍：

住宅用地

· 第一种低层住居専用地域——第一种低层住宅专用地区，住宅限制不可超过三层楼高。区域内可经营小型商店、事务所（需住宅兼用且面积小于50m²），以及小型公共设施（中小学或诊所）。不可经营商店、餐饮店。

· 第二种低层住居専用地域——第二种低层住宅专用地区，住宅限制不可超过三层楼高。除了第一种低层住宅专用地的条件外，可经营两层楼高以下且土地面积小于150 m²的商店、餐饮店，例如便利商店。

· 第一种中高层住居専用地域——第一种中高层住宅专用地区，除了低层住宅，也可建造三层楼高以上的住宅大楼。区域内可经营中型规模的公共设施（医院、高中、大学）、土地面积小于500m²的商店、餐饮店，例如超市。不可建造办公商业大楼。

· 第二种中高层住居専用地域——第二种中高层住宅专用地区，除了第一种中高层住宅专用地的条件，还可经营土地面积小于1,500m²的商店、餐饮店、事务所。

· 第一种住居地域——第一种住宅区。以住宅区为主体，可经营土地面积小于3,000m²的商店、旅馆、运动设施、事务所，以及对周遭影响较小的小型工厂。

· 第二种住居地域——第一种住宅用地。以住宅区为主体，可经营土地面积小于10,000m²的大型商店、旅馆、运动设施、事务所、卡拉OK店，以及对环境影响较小的小型工厂。

· 准住居地域——准住宅区，主要指道路两旁的地区。以维持良好的住宅环境为主，允许经营与汽车相关的设施、商店、旅馆、电影院、运动设施、事务所、卡拉OK店，以及对环境影响较小的小型工厂。

商业用地

· 近邻商业地域——邻近商用地区，以提供附近住宅区居民购买日用品为主的商业用地。可建造大部分商业设施、旅馆、运动设施、事务所、卡拉OK店，以及对环境影响较小的中型工厂。例如大型超市或商店街。

· 商业地域——商业用地，以促进商业发展为主的地区。区域内可建造（含小型工厂）各种用途的建筑，代表例子有西新宿超高摩天大楼。因为商业用地集中在市中心，许多超高层住宅大楼会盖在此区域内。但是此区域内不需注重居住环境，因此住在此区域，需事先确认周遭环境。

工业用地

· 准工业地域——准工业用地，以不会恶化环境的轻工业工厂为主。区域内也可建造住宅和商店。

· 工业地域——工业用地，工厂种类无限制。区域内可建造住宅和商店，但不可设立学校、医院和旅馆。

· 工业専用地域——工业专用地区，以促进工厂运作的地区，代表例子有石油、重工业区等有可能会恶化环境的工厂。因此是唯一一个不可建造住宅的地区，商店、餐饮店、学校、医院、旅馆等也不可建造。

以上，大概讲解了每种用途地域的定义和大体可以经营的范围。

于是我们不难理解，虽然土地是私有的，但每块土地的使用方式是受限制的。比方我们不可以在全是居民的低层住居专用区域去开一个24小时一直欢唱的卡拉OK。当然也不可以在污染可能稍微严重的工业专用区域去建设住户用的公寓。

希望能帮助各位投资家在选择日本房产的时候，买到一块合适的、有升值空间的、风水宝地！